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2026 세제개편안 부동산, 국회를 거치는 것과 아닌 것

2026.08.24 7분 소요 노경준

2026 세제개편안 부동산은 재정경제부가 8월 3일 낸 정부안입니다. 종부세·양도세는 국회를 통과해야 해 아직 시작 전입니다. 국회를 안 거치는 시행령, 일시적 2주택 등만 10월 1일 목표고요.

집이 있거나 곧 사실 분이라면 언제부터 걸릴지 궁금하시죠? 어느 갈래인지부터 보면 됩니다.

법률과 시행령, 무엇이 다른가요?

법률: 국회 의결이 있어야 효력이 생깁니다(종부세법·소득세법).
시행령: 법이 대통령령에 넘긴 부분이라 정부가 고쳐요.

한 발표문에 절차 중인 것과 국회를 기다리는 것이 섞였죠.

지금 2026 세제개편안 부동산은 어디쯤 왔나요?

8월 3일 발표 → 8월 4~20일 입법예고 → 8월 27일 차관회의 → 9월 1일 국무회의 → 9월 3일 이전 국회 제출(같은 발표 기준)

8월 24일 현재 입법예고가 끝나고 차관회의 전이죠.

10월 1일 목표 항목엔 무엇이 있나요?

10월 1일 목표 시행령 항목은 여럿인데요. 임대·법인 관련도 있고, 실수요자와 가까운 건 일시적 2주택이죠 「시행 예정(절차 진행 중)」. 처분기한이 양도세·종부세 모두 3년에서 2년으로 줄어들 예정입니다. 종전 집과 새 집 다 조정대상지역(집값 과열 지정)일 때고요. 예외: 8월 3일 전에 샀거나 계약금 냈다면 종전 규정 적용 예정이고요.

종부세·양도세, 무엇으로 갈리나요?

정부안 축은 보유 기간이 아니라 실제 거주죠 「정부안(국회 통과 필요)」.

종부세(일정 기준 넘는 주택에 매년 매기는 세금) 문턱인 기본공제부터 갈릴 예정입니다.

1세대 1주택: 살면 12억 → 14억 원, 아니면 12억 → 9억 원
그 밖: 9억 → 4억 원 + 거주 비중만큼 최대 5억 원

예를 들어, 공시가 10억 원 두 채 중 하나에 살면 공제가 6억 5천만 원, 안 살면 4억 원입니다(문답자료 기준). 2027년 고지분 목표고요.

8월 23일 고위당정협의회에서 여당은 1주택자의 거주·비거주 구분을 두지 말자고 요청했습니다(경향신문 2026.8.23.). 정부는 아직 정해진 단계가 아니라고 했고, 국회 제출·심의에서 달라질 수 있습니다.

양도세도 그렇습니다. 지금은 3년 보유·2년 거주를 채운 1주택자가 거주·보유 각 연 4%(최대 40%씩)를 빼죠. '장기거주소득공제'로 바꿔 2028년은 거주 연 6%·보유 연 2%(최대 60%·20%), 2029년부터는 거주 연 8%(최대 80%)를 적용할 예정입니다(같은 기준).

종부세와 양도세 기준이 거주 여부로 바뀌는 정부안 내용을 정리한 안내 카드

대출 한도와 DSR도 바뀌나요?

2026 세제개편안 부동산은 여기까지 세금입니다. 대출은요? 금융위원회는 8월 13일 규제를 그대로 둔다고 했죠 「현행 유지」.

LTV(집값 대비 대출 비율): 규제지역 40%, 그 밖 70%
DSR(버는 돈 중 빚 갚는 비율): 은행 40%, 2금융권 50%
주택담보대출 한도: 집값 15억 이하 6억, 25억 이하 4억, 초과 2억 원

한도 계산은 앞선 글 '대출계산기로 보는 주택담보대출 한도'에 있어요.

2027년 1월부터 전세대출 신규·연장을 원칙적으로 막겠다는 예고도 있습니다 「시행 예정(절차 진행 중)」. 부부합산 수도권·규제지역 아파트 1주택자가 그 집을 임대 중이고(직계존비속 제외), 본인·배우자 모두 실거주한 적 없을 때가 대상입니다. 세입자 계약이 안 끝나 못 들어간 경우 등 예외 사유도 함께 내놨고, 세부 적용은 보증기관 내규에서 정해질 예정이고요.